In caso di immobile pignorato con contratto di locazione, cioè con inquilini che affittano l’immobile, le norme relative al rinnovo del contratto sono differenti. Infatti all’interno di una scadenza del contratto successiva alla prima, il rinnovo, secondo la Legge, deve essere conseguente ad una manifestazione di volontà negoziale. Ciò significa che non ci sarà un effetto automatico derivante da una specifica normativa, ma occorre che gli inquilini e il Custode giudiziario trovino un accordo, autorizzato dal Giudice. Infatti anche l’eventuale mancato invio della disdetta da parte del custode non produce alcun effetto, se non autorizzato dal Giudice ex art. 560 c.p.c.
Una volta notificato oppure trascritto il pignoramento ed in assenza di una espressa autorizzazione del Giudice, il rinnovo del contratto non può in alcun modo avere luogo. La conseguenza di questa norma è naturalmente la cessazione del contratto alla scadenza. In questo caso il custode giudiziario potrà esigere la restituzione dell’immobile al di là dell’invio di una formale disdetta.
Il caso di Torre Annunziata
Il Tribunale di Torre Annunziata si è espresso a favore della interpretazione sopra illustrata; il Giudice, con l’ordinanza del 13 maggio 2016, ha analizzato il problema in questi termini: può un locatario (inquilino) opporsi al creditore precedente e a chi si è aggiudicata l’asta e quindi la nuova proprietà dell’immobile? Il caso si riferisce ad un contratto di locazione, relativo a un immobile pignorato; in questa situazione il locatario non ha visto rinnovato il contratto di affitto pur non ricevendo un’esplicita disdetta da parte del Custode giudiziario.
Sul presupposto che l’art. 560 c.p.c. vieta al custode, senza autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione, di concludere nuovi contratti di locazione; in questa interpretazione va ricompreso anche il rinnovo tacito del contratto scaduto. Il Tribunale di Torre Annunziata ha inoltre stabilito che il custode può pretendere la restituzione dell’immobile dopo la seconda scadenza stabilita dalla legge senza necessità di inviare la disdetta.
Il custode potrà agire, quindi, seguendo queste modalità:
1) disdire il contratto di locazione nel rispetto del termine stabilito; in tal caso può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo prevista in favore del locatore che intende vendere l’immobile a terzi
2) manifestare la volontà di non proseguire il rapporto, mediante l’invio della disdetta nelle forme e nei termini innanzi indicati;
3) non inviare disdetta del contratto per le scadenze successive alla prima; infatti la sopravvenuta espropriazione forzata è da ritenersi circostanza che impedisce il tacito rinnovo del contratto. Questa circostanza è valida anche se vi è l’assenza di autorizzazioni da parte del Giudice dell’Esecuzione.
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